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加装电梯合法表决实际上存在着两个基数、两道门槛

谢存海

        最高院、住建部联合发布的《老旧小区既有住宅加装电梯指导规则》第一条指出：“加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应由业主共同决定的事项，根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

      《无障碍环境建设法》第十八条规定：“对既有的不符合无障碍设施工程建设标准的居住建筑、居住区、公共建筑、公共场所、交通运输设施、城乡道路等，县级以上人民政府应当根据实际情况，制定有针对性的无障碍设施改造计划并组织实施。”

        根据全国人大《立法说明》，民法典第278条是在原物权法第76条的基础上修改完善的，同意业主的最低法定占比，由原来的“双2/3以上同意”完善为“双2/3的双3/4同意”，适当降低了表决通过门槛。

        住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》指出：“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划 ;  改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。”应当明确：参与率、同意率的衡量标准分别是最低参与率2/3、最低同意率3/4，全体业主的书面同意率为最低参与率与同意率的乘积：2/3X3/4=1/2。

        上述表决程序，对参与率和同意率提出了两个方面的要求，实际上是规定了两道门槛。表决程序和表决结果低于法定门槛就无效，达到法定门槛就有效，超过法定门槛当然有效。

        第一道门槛是征求全体业主的意见，争取参与表决的业主达到2/3以上。只要同意参与表决的（意思表示一致）业主达到全体业主的“2/3以上“即符合法定要求。

        第二道门槛是争取同意出资并在《加梯方案协议书》上签字的业主达到“2/3的3/4“或者”全体业主的1/2“以上，表决程序和表决结果才合法有效。

        最高院、住建部《老旧小区既有住宅加装电梯第一批典型案例》的第一个案例中指出：“人民法院判决明确该楼加装电梯事宜已经获得该栋楼法定比例以上业主同意，程序合法。” 据此可知，认定表决程序和表决结果合法有效的标准是，同意加装电梯的业主占全体业主的权重必须达到法定比例以上。只要参与表决且意思表示一致的业主达到2/3，民事法律行为就符合成立条件；只要同意占比达到2/3的3/4也就是全体业主的1/2，表决程序和表决结果就符合有效条件。如果参与率达到全体业主的2/3以上、同意率达到全体业主的1/2以上，无论反对加装电梯的业主是否参与表决，表决程序和表决结果均合法有效。

        在表决实践中，如果反对加装电梯的业主达到1/3且不参与表决，同意加装电梯的业主必须达到2/3且全部参与表决，表决程序和表决结果才合法有效。占比全体业主2/3的3/4同意就合法有效，占比2/3的业主全部同意当然合法有效。2/3既是法定参与表决比例的计算基数、又是3/4同意占比的前提条件。有人以“参与表决人数的3/4同意”作为衡量标准，把2/3参与表决最低占比的前提条件排除在外，因违背法定程序的义务性强制规定和行使民事权利的禁止性强制规定，所以是无效的。      

        需要指出的是，认定加装电梯表决结果是否合法有效，除了看表决程序是否合法以外，还应注意以下几个方面：

       一是必须明确民事主体依法享有的请求权。在所有形成权利义务关系的民事活动中，民事主体之间既是特定的权利主体，又是义务主体，权利方称为债权人，义务方称为债务人。在加装电梯合法表决和通过表决签订加装电梯协议中，申请加装电梯的业主，依法享有请求相邻业主积极参与表决、同意履行出资义务或者消极不参与表决、表达反对意见的权利。不参与表决或者参与表决表示反对的业主，不是申请加装电梯民事法律行为的合法有效主体，不能计入参与表决业主有效计算基数范围。法律依据：民法典第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”第四百六十四条规定：“ 合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

        二是必须正确理解业主的“意思表示”。意思表示是民事法律行为的基础与核心。所谓“意思表示”，是指民事主体内心意愿的外在表达，分为明示、默示两种形式（无任何表示的默示为沉默）。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。明示又分为书面、对话和其他形式。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

        三是必须符合民事法律行为成立条件。业主加装电梯的民事权利，主要是通过民事法律行为取得的。民法典第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”民事法律行为自成立时生效，不符合成立条件的民事法律行为不具有法律效力。认定民事法律行为是否成立，主要是以“意思表示一致”为标准，从业主个体和单元集体两个方面来衡量。业主个体是单元集体的组成部分，只有符合民事法律行为成立条件的个体人数达到法定多数，也就是符合“多数决”要求时，集体民事法律行为才能符合成立条件。 需要特别指出的是，民法典第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”就是说，不符合成立条件的民事法律行为不能生效，但对民法典第278条法定基数以内参与表决部分，可按照“依法律规定、经对方同意”的例外原则，计入有效参与表决范围。

        四是必须符合民事法律行为有效条件。民法典第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”这三条，前两条很好理解，关键是第（三）条。一方面，要不违反法律的强制性规定。一般来说，根据约束力的刚性程度，法律规范可分为强制性规范和任意性规范。强制性规范是指必须严格依照法律规定适用，不得随意变更、排除适用的法律规范，而任意性规范则是可以由民事主体自主选择适用的规范。业主个体民事法律行为违反法律、行政法规强制性规定的无效；单元整体民事法律行为，也就是决议行为与合同行为，同意占比达不到法定程序要求、违反法律强制性规定的同样无效。个体民事法律行为部分无效，不影响整体部分合法有效的，表决结果依然合法有效。另一方面，要不违背公序良俗。对如何认定加装电梯表决中是否违背公序良俗，《无障碍环境建设法》第22条作出了明确规定。《无障碍环境建设法》第二十二条规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”第七十一条规定：“违反本法规定，造成人身损害、财产损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”    

        五是必须遵守民事主体行使权利的行为规则。在加装电梯合法表决中，业主享有自主决定是否参与表决的权利，也有承担履行法律规定和当事人约定义务的责任。法律依据：民法典第一百三十条规定：“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。”第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。” 全国人大常委会法工委《立法技术规范（试行）（一）》第14条规定：“’应当’与’必须’的含义没有实质区别。法律在表述义务性规范时，一般用’应当’，不用’必须’。第15条规定：’不得’、’禁止’都用于禁止性规范的情形。’不得’一般用于有主语或者有明确的被规范对象的句子中，’禁止’一般用于无主语的祈使句中。” 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十八条规定：“法律、行政法规的规定虽然有’应当’ ’必须’或者’不得’等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。” 民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》第三条规定：“对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。” 

       六是必须遵守附条件民事法律行为的法律规定。民法典第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。民法典第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》第二十四条规定：“民事法律行为所附条件不可能发生，当事人约定为生效条件的，人民法院应当认定民事法律行为不发生效力; 当事人约定为解除条件的，应当认定未附条件。民事法律行为是否失效，依照民法典和相关法律、行政法规的规定认定。”需要指出的是，如果改变2/3参与表决的前提条件，以实际参与人数的3/4为合法表决的认定标准，就会出现一个人数一个标准从而形成各执己见、“一票否决”，将其他合法表决比例排除在外的问题，违背民法典第278条的立法目的和对物权法第76条修改完善的本来意图，因而是无效的。

        七是必须注意不损害相邻业主的合法权益。民法典第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

       八是必须明确对民法典第278条的理解和解释不能与立法意图相违背。关于《中华人民共和国民法典（草案）》的说明中指出：“编纂民法典不是制定全新的民事法律，也不是简单的法律汇编，而是对现行的民事法律规范进行编订纂修，对已经不适应现实情况的规定进行修改完善，对经济社会生活中出现的新情况、新问题作出有针对性的新规定。”“针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。” “适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序（草案第二百七十八条、第二百八十一条第二款）。”最高院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中指出：“从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。”《中华人民共和国立法法》第一百一十九条规定：“最高人民法院、最高人民检察院作出的属于审判、检察工作中具体应用法律的解释，应当主要针对具体的法律条文，并符合立法的目的、原则和原意。”国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》（国办发〔2018〕37号）中指出：“坚持法定职责必须为、法无授权不可为。” “要严格落实权责清单制度，行政规范性文件不得增加法律、法规规定之外的行政权力事项或者减少法定职责”；“不得违法减损公民、法人和其他组织的合法权益或者增加其义务，侵犯公民人身权、财产权、人格权、劳动权、休息权等基本权利。”

        九是必须注意反对加装电梯的业主应当在法定期限内依法行使撤销权。民法典第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

        举例说明：

        某小区某单元共12户，各户专有面积相同，其中的8户业主拟就加装电梯事宜组织本单元业主进行协商表决。根据文件规定，表决前以公告和发短信形式，将召开协商决定加装电梯会议的意思表示，包括目的、内容、形式、时间、地点以及务必按时参加的内容，通知到了全体业主。其中，有三户业主在短信留言中表示“没时间参加协商、没有协商的余地、坚决反对加装电梯”，有一户既没有留言也没有参与协商表决。

        对比双方的意思表示，不难看出，加梯方作出的意思表示，是根据政府部门文件“表决前通知本单元全体业主”的要求履行通知义务，目的是告知全体业主务必按时参加会议协商，不是发送的表决票；而反对方留言的意思表示，表达的是不参加协商会议、反对加装电梯。

        根据民法典第278条规定，加装电梯表决程序必须同时具备两个条件：一是前提条件，必须有2/3以上业主参与；二是通过条件，必须有3/4以上业主同意。显而易见，在短信留言中明确表达不参与协商的业主，不履行参与表决的义务，不能计入参与表决计算基数。同时，其反对加装电梯的意思表示，不符合民事法律行为的成立条件，不能认定为合法实施民事法律行为的事实证据，因而也就不具有合法民事法律行为的法律效力。

        还应指出的是，个别业主把民法典第278条规定的“双2/3参与+双3/4同意”的合法表决程序，片面地理解为“双3/4同意”，在计算表决结果时，擅自在法定程序之前附加“全体业主参与”的限制条件，大幅度抬高了决议通过门槛，严重违背立法意图和法律的强制性规定，因而是无效的。

       综合衡量，该单元12户业主中有8户参与对话协商并书面签字，同意履行出资义务，支持加装电梯，参与率达到2/3、同意率达到4/4、书面签字人数占比达到了2/3X3/4=1/2以上，均达到政策法律规定要求。就是说，该单元加装电梯表决程序和表决结果完全合法有效。

        法律依据：

        1. 民法典第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

         2. 民法典第一百二十九条规定：“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。”

         3. 民法典第一百二十八条规定：“法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定。”

        4. 住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）指出：“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划 ;  改造方案应经法定比例以上居民书面(线上)表决同意后，方可开工改造。”

        5. 民法典第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”简言之，就是主张加装电梯的业主，因签订加梯协议、防止侵权行为，依法享有请求相邻业主积极参与或者消极不参与表决的权利。

        6. 民法典第一百三十条规定：“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。”就是说，是否参与表决由业主自己自由决定。”

        7. 民法典第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”这一条属于义务性强制规定，在表决中只行使权利不履行义务的民事行为不具有合法民事法律行为效力。

        8. 民法典第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”这一条属于禁止性法律规定。就是说，不以建立权利义务关系、签订加梯协议为目的，意图阻碍依法加装电梯的行为，属于滥用民事权利侵犯他人合法权益的行为。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》第三条中规定：“行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。” 

        9. 第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”就是说，在加装电梯表决中，行使参与表决的权利，就必须承担相应的义务，既不能只享有权利不承担义务，也不能以放弃权利为由不履行义务。

        10. 民法典第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”就是说，不按照法律规定或者当事人约定履行义务的，应当依法承担民事责任。承担民事责任的方式，民法典第八章“民事责任”部分和《无障碍环境建设法》第七十一条作出了明确规定。

        11.  民法典第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”该条中增加了意思表示的要求。

        12. 民法典第四百六十四条规定：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。”显然，加梯合同是在单元业主合法表决、多数意思表示一致基础上达成的协议。

        13. 第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”由此可见，反对加装电梯的业主，不是合同当事人，不是加装电梯民事法律行为主体，除法律另有规定者外，未签署同意协议的业主，既不受法律保护，也不受合同约束。

        14. 民法典第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”就是说，不成立的民事法律行为，除法律另有规定或当事人另有约定者外，不符合生效条件，不具有法律效力。”

        15. 民法典第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”

        16. 民法典第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

         17. 最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》（法释〔2022〕6号 ）第十八条规定：“ 当事人未采用书面形式或者口头形式，但是实施的行为本身表明已经作出相应意思表示，并符合民事法律行为成立条件的，人民法院可以认定为民法典第一百三十五条规定的采用其他形式实施的民事法律行为。”其应有之义是，不符合民事法律行为成立条件的意思表示，除法律另有规定和当事人另有约定者外，不能计入合法参与表决业主的计算基数。

        18. 民法典第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”

        19. 民法典第一百三十七条规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”第一百三十九条规定：“以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。”

        20. 民法典第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”

        21. 民法典第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”

        22. 民法典第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

        23. 民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

        24. 民法典第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”这一条明说明，民事法律行为除了合法有效部分以外，还包括无效的、应当撤销的民事法律行为，与原物权法规定相比，扩大了民事法律行为的内涵范围。同时也说明，正确认定民事法律行为是否合法有效至关重要。

        25. 民法典第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”就加装电梯表决来说，部分业主表决的意思表示不符合民事法律行为成立条件，不影响其他部分生效，总体达到法定同意占比要求的，表决结果依然合法有效。

         26. 《中华人民共和国立法法》第六十五条中规定：“全国人民代表大会常务委员会工作机构编制立法技术规范。” 全国人大常委会法工委《立法技术规范（试行）（一）》第14条规定：“’应当’与’必须’的含义没有实质区别。法律在表述义务性规范时，一般用’应当’，不用’必须’。第15条规定：’不得’、’禁止’都用于禁止性规范的情形。’不得’一般用于有主语或者有明确的被规范对象的句子中，’禁止’一般用于无主语的祈使句中。”  

         27. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十八条规定：“法律、行政法规的规定虽然有’应当’ ’必须’或者’不得’等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。”

        

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